오세훈 서울시장 시절 ‘한강 르레상스’ 정책의 영향으로 한강 인접 지역에서 재건축 사업을 할 때 고층건물을 짓도록 용적률을 높여주는 대신 기부채납 비율을 높여 공공용지를 확보하게 하였다.
마천루처럼 한강을 바라보는 이러한 주상복합건물의 마지막 수혜지역은 용산이라 할 수 있다. 한강르네상스의 대표적 삼총사는 용산의 ‘래미안용산’, 이촌 첼리투스와 반포 아크로리버파크라 할 수 있다. 이 중 최근 분양되고 있는 용산의 래미안을 중심으로 투자적 관점에서 3가지 의문점을 풀어보자.
분양물량이 급격히 소진되고 있는 이유는?
첫째, HDC 신라면세점의 조성 확정발표이다. 이는 주변시세에도 영향을 주었는데, 3.3m²(평)당 가격도 상당히 오른 가격에 시세가 형성되고 있다고 한다.
둘째, 용산역의 KTX노선 추가 예정 소식이다. 용산역은 현재 교통망으로 보면 지하철 1호선, 4호선, ITX, KTX, 신분당선(예정), 경의선, 중앙선에 접해있어, 강남접근성 뿐만 아니라, 사통발달의 위치에 자리하고 있어서, 서울 전지역으로 통하는 교통망을 갖추고 있다라는 점이 가장 큰 장점인데, 여기에 평창올림픽에 대비한 추가노선은 사통팔달지역을 금상첨화로 만들었다 할 수 있다.
셋째, 신사옥준공소식이다. 아모레퍼시픽이 용산에 신사옥을 공사중인데, 2017년 완공예정이고, 용산 터미널 부지에는 1,729실 규모의 관광호텔의 건립이 진행중이며, 용산 5구역에는 의료 관광호텔등의 의료 복합시설이 들어설 예정이다. 이는 수요의 증가로 그 가치를 높힐 수 있다.
장기적 경제상황에서 투자가치가 있는가?
경제상황 및 투자에 대해서는 제일 먼저 금리를 살펴볼 필요가 있다. 투자라는 말이 뜻하는 의미가 바로 현재가치가 아니라, 미래의 가치이기 때문이다. 바꿔 말하면, 미래적 가치는 금리의 추이에 따라 바뀔 것이기 때문이다. 기준금리를 중심으로 살펴본다면, 8월 현재 기준금리는 1.5%이다. 물론 대출이나 예금의 금리는 이보다 많거나 낮을 수도 있다. 하지만, 기준금리는 정부에서 정하는 말그대로 기준이기 때문에 먼저 그 추이를 살펴봐야 하는 것이다. 입주가 예정된 2017년 5월까지를 기준으로 현재까지의 기준금리의 관행상 0.25%포인트로 조정을 가정해야 할 것이다. 이는 앨런 그린스펀 FRB 전 의장이 주장한 베이비스텝 금리조정이라 불리는데, 항상 그 배수로 조정해왔었다. 물론 0.2%포인트 인하 필요성을 일부 주장하고는 있다. 하지만, 현재까지의 관행인 0.25%포인트 조정만으로 본다면, 첫째, 현재의 경기상황이 더욱 더 나빠진다는 최악을 가정했을 때, 제로금리이며, 둘째, 급격히 좋아진다는 최상의 시나리오로 볼 때, 매달 0.25%를 올린다면 5%를 현재 기준금리와 덧붙혀 6.5%라 할 수 있다. 셋째, 현실적인 5개월 정도 선에서 상승을 시킨다고 해도 1%와 기준금리를 더하면 2.5%이다. 현실적인 세 번째 시나리오를 통해서 고려한다면, 투자의 가치는 분명 있을 것이다. 다만, 첫 번째로 언급한 최악의 경기상황 시나리오의 경우 대형평수는 오히려 투자가치가 낮아질 수도 있다는 점을 유념해야 할 것이다.
투자시 본인이 체크하고 감당해야 할 3가지는?
모든 주상복합건물에 해당하는 이야기지만, 우선은 편의시설을 체크할 필요가 있다. 또한 본인이 감당할 수 있는지를 확인해봐야 할 것이다. 첫째는 강북의 타워팰리스 비견되기에 역시 관리비 수준을 감당할 수 있는지도 체크해야 할 것이다. 둘째, 경기에 따라 어느 정도의 기간까지 임대수익률 공실을 본인이 어느 정도 감당할 수 있을지 체크해야 할 것이다.
현재 잔여 분양물량은?
위의 체크사항을 감당할 수 있다면, 투자 가치는 분명 있다. 현재 래미안 용산은 전용면적 135.27㎡이 14~15억원대, 181.01㎡이 20~21억원로 완판되었다. 현재 전용면적 161.48㎡ (구62평형)만 남아있는 상황이다. 그렇다면, 막차를 탈 필요가 있을까? 이에 대해 김윤희 실장(010-9930-6278)은 “거실, 주방이 181.01㎡(68평)과 똑같이 구성하고 있고, 거실이 폭만 조금 차이가 나기에 20~21억원으로 거래되는 181.01㎡(68평)에 비해 3억 정도의 가격경쟁력이 있기에 투자자와 실수요자들에게는 장점이 있다.”라고 조언한다.
물론 투자는 투자자 본인의 책임이고, 누구나 미래를 정확히 예측할 수 없지만, 현재까지의 상황 및 변수를 감안하면 그 가치는 있다고 할 수 있다.
[코리언저널 정원훈 편집국장 ten@koreanjournal.net]
