[코리언저널 정주형기자]
금융감독원은 7월 29일 금융회사에 담보제공되어 근저당권이 설정된 부동산을 사거나 파는 과정에서 매수인이 매도인(채무자)으로부터 통보받은 특정대출 이외에 다른 대출까지 담보책임이 있다는 사실을 뒤늦게 확인하여 재산상 피해를 입는 사례가 지속적으로 발생하고 있어 매매당사자들도 부동산 매매계약을 체결하기 이전에 금융회사로부터 확인서를 제공받아 담보범위를 꼭 확인할 필요가 있음을 유의하길 당부했다.
현재 이에 대한 분쟁은 2013년 23건과 2014년 1월에서 4월까지 6건이 발생했는데, 이는 매매과정에서 금융회사로부터 담보효력이 미치는 대출내역을 제대로 확인하지 않고 부동산 매매계약을 체결하는데 기인한 것이라고 금융감독원은 분석했다. 이에, 금융감독원은 유사분쟁의 선제적 차단을 위하여 현재 국민?기업은행에서 담보범위를 서면으로 제공하는 “담보부동산의 피담보채무 확인서” 제도를 전체 금융회사로 확대 실시하기로 하였으며, 현장에서 부동산 매매를 중개하는 공인중개사들에게도 이러한 내용을 매매 당사자들에게 적극적으로 설명하여 줄 것을 협조요청(한국공인중개사협회에 공문 발송)하였다고 밝혔다.
대표적인 민원사례를 보면, A씨(매수인)는 ‘13.10.5. 경기도 남양주시 소재 토지를 B씨(매도인)로부터 매수하면서 B씨의 담보대출(6억 5천만원)만을 인수하는 조건으로 매매계약을 체결하였는데 은행에서는 B씨의 신용대출(5천만원)까지 전액 상환해야 채무인수가 가능하다고 하고, B씨마저 연락두절되어 재산상 피해(5천만원)가 발생하였다며 민원을 제기하였다고 한다.
이러한 민원의 발생 원인은 첫째, 담보대출에 대한 소비자와 은행 간 인식의 괴리로 금감원은 보고 있는데, 인수한 A씨의 입장은 아파트 등에 근저당권이 설정된 시점에 받은 개별 담보대출에 한하여 담보를 제공했다고 이해하고 신용대출의 경우 담보제공과는 상관없다고 생각하는 경향이 대부분인데, 은행의 입장은 은행 담보대출은 담보물의 가치에 기초하여, 신용대출은 채무자의 신용에 기초하여 취급한 대출이라는 실무상 용어일 뿐 담보책임을 구분하는 기준은 아니라는 인식의 차이때문이라고 보고 있다. 즉 근저당권설정계약서의 피담보채무범위란에 기재된 내용에 따라 담보책임이 있는 대출범위가 결정되기 때문이다.
둘째, 피담보채무범위에 속하는 대출 현황에 대한 정확한 정보제공이 미흡하다는 점이라고 금감원은 분석하고 있는데, 근저당권이 설정된 부동산을 매도하고자 하는 채무자(또는 담보제공자)가 은행에 담보책임이 있는 대출범위를 문의할 경우 대부분 은행이 피담보채무범위를 구두로만 확인해 주고 있어 추후 담보책임이 있는 대출범위를 둘러싼 분쟁의 원인이 되고 있는 것이다.
일부 은행은 매도인과 매수인 간의 대출채무 승낙시 근저당권변경계약서를 작성하면서 피담보채무범위를 서면으로 확정하고 있으나 이미 부동산매매계약서가 작성된 이후라서 매도인이 계약 이전에 매수인에게 알려준 내용과 차이가 나는 경우가 종종 있기 때문이다.
이에 대한 금융감독원의 개선방안은 금융회사에게는 부동산 매매시 분쟁 발생을 선제적으로 차단하기 위하여 현재 국민·기업은행에서 시행 중인 “담보부동산의 피담보채무 확인서”의 서면 발급을 전체 금융권으로 확대 실시하고, 공인중개사에게는 현장에서 부동산 매매를 중개할 때 매도인 및 매수인에게 상기 확인서 제도를 적극적으로 설명하도록 협조를 요청하는 공문을 이미 발송하였으며, 이에 대한 당사자 즉 부동산 매매계약을 체결하기 이전에 금융회사로부터 상기 확인서를 제공받아 담보범위를 꼭 확인해야 한다고 당부했다.
금융감독원은 “은행의 포괄근저당 일괄해소 및 피담보채무 범위 축소 시행(’12.6.25. 발표, ’12.7.2. 시행)”을 통해 은행의 기존 포괄근저당을 일시에 해소하고 피담보채무를 축소하는 등 소비자 권익을 제고하기 위해 노력하고 있다고 밝혔다.
☞ 토막용어
담보부동산의 피담보채무 확인서 : 채무자의 동의를 받아 근저당권이 설정된 부동산의 담보효력이 미치는 대출내역(피담보채무범위)을 이해관계인(담보부동산의 매도인, 매수인 등)에게 서면으로 제공하는 양식
