마천루처럼 한강을 바라보는 이러한 주상복합건물의 마지막 수혜지역은 용산이라 할 수 있다. 한강르네상스의 대표적 삼총사는 용산의 ‘래미안용산’, 이촌 첼리투스와 반포 아크로리버파크라 할 수 있다. 이 중 최근 분양되고 있는 용산의 래미안을 중심으로 투자적 관점에서 3가지 의문점을 풀어보자.

분양물량이 급격히 소진되고 있는 이유는?

첫째, HDC 신라면세점의 조성 확정발표이다. 이는 주변시세에도 영향을 주었는데,  3.3m²(평)당 가격도 상당히 오른 가격에 시세가 형성되고 있다고 한다.

둘째, 용산역의 KTX노선 추가 예정 소식이다. 용산역은 현재 교통망으로 보면 지하철 1호선, 4호선, ITX, KTX, 신분당선(예정), 경의선, 중앙선에 접해있어, 강남접근성 뿐만 아니라, 사통발달의 위치에 자리하고 있어서, 서울 전지역으로 통하는 교통망을 갖추고 있다라는 점이 가장 큰 장점인데, 여기에 평창올림픽에 대비한 추가노선은 사통팔달지역을 금상첨화로 만들었다 할 수 있다.

셋째, 신사옥준공소식이다. 아모레퍼시픽이 용산에 신사옥을 공사중인데, 2017년 완공예정이고, 용산 터미널 부지에는 1,729실 규모의 관광호텔의 건립이 진행중이며, 용산 5구역에는 의료 관광호텔등의 의료 복합시설이 들어설 예정이다. 이는 수요의 증가로 그 가치를 높힐 수 있다.

장기적 경제상황에서 투자가치가 있는가?

경제상황 및 투자에 대해서는 제일 먼저 금리를 살펴볼 필요가 있다. 투자라는 말이 뜻하는 의미가 바로 현재가치가 아니라, 미래의 가치이기 때문이다. 바꿔 말하면, 미래적 가치는 금리의 추이에 따라 바뀔 것이기 때문이다. 기준금리를 중심으로 살펴본다면, 8월 현재 기준금리는 1.5%이다. 물론 대출이나 예금의 금리는 이보다 많거나 낮을 수도 있다. 하지만, 기준금리는 정부에서 정하는 말그대로 기준이기 때문에 먼저 그 추이를 살펴봐야 하는 것이다. 입주가 예정된 2017년 5월까지를 기준으로 현재까지의 기준금리의 관행상 0.25%포인트로 조정을 가정해야 할 것이다. 이는 앨런 그린스펀 FRB 전 의장이 주장한 베이비스텝 금리조정이라 불리는데, 항상 그 배수로 조정해왔었다. 물론 0.2%포인트 인하 필요성을 일부 주장하고는 있다. 하지만, 현재까지의 관행인 0.25%포인트 조정만으로 본다면, 첫째, 현재의 경기상황이 더욱 더 나빠진다는 최악을 가정했을 때, 제로금리이며, 둘째, 급격히 좋아진다는 최상의 시나리오로 볼 때, 매달 0.25%를 올린다면 5%를 현재 기준금리와 덧붙혀 6.5%라 할 수 있다. 셋째, 현실적인 5개월 정도 선에서 상승을 시킨다고 해도 1%와 기준금리를 더하면 2.5%이다. 현실적인 세 번째 시나리오를 통해서 고려한다면, 투자의 가치는 분명 있을 것이다. 다만, 첫 번째로 언급한 최악의 경기상황 시나리오의 경우 대형평수는 오히려 투자가치가 낮아질 수도 있다는 점을 유념해야 할 것이다.

투자시 본인이 체크하고 감당해야 할 3가지는?

모든 주상복합건물에 해당하는 이야기지만, 우선은 편의시설을 체크할 필요가 있다. 또한 본인이 감당할 수 있는지를 확인해봐야 할 것이다. 첫째는 강북의 타워팰리스 비견되기에 역시 관리비 수준을 감당할 수 있는지도 체크해야 할 것이다. 둘째, 경기에 따라 어느 정도의 기간까지 임대수익률 공실을 본인이 어느 정도 감당할 수 있을지 체크해야 할 것이다.

현재 잔여 분양물량은?

위의 체크사항을 감당할 수 있다면, 투자 가치는 분명 있다. 현재 래미안 용산은 전용면적 135.27㎡이 14~15억원대, 181.01㎡이 20~21억원로 완판되었다. 현재 전용면적 161.48㎡ (구62평형)만 남아있는 상황이다. 그렇다면, 막차를 탈 필요가 있을까? 이에 대해 김윤희 실장(010-9930-6278)은 “거실, 주방이 181.01㎡(68평)과 똑같이 구성하고 있고, 거실이 폭만 조금 차이가 나기에 20~21억원으로 거래되는 181.01㎡(68평)에 비해 3억 정도의 가격경쟁력이 있기에 투자자와 실수요자들에게는 장점이 있다.”라고 조언한다.

물론 투자는 투자자 본인의 책임이고, 누구나 미래를 정확히 예측할 수 없지만, 현재까지의 상황 및 변수를 감안하면 그 가치는 있다고 할 수 있다.

[코리언저널 정원훈 편집국장 ten@koreanjournal.net]

지난 5월 상가 임대차보호법 개정안 시행 이후 수도권 소재 점포 권리금이 오른 것으로 나타났다. 매물로 등록되는 점포 물량도 개정안 시행 이후 월 평균 600개 늘었다.

자영업자 간 점포거래소 점포라인(www.junpoline.com)이 올해 1월부터 8월 초(9일)까지 자사 DB에 매물로 등록된 수도권 소재 점포 7308개를 조사한 결과, 5월 13일 이후 매물로 나온 점포 3813개의 평균 권리금은 1㎡당 80만1000원으로 집계됐다. 이는 올 1월부터 5월 12일까지 등록된 점포 3495개의 평균 권리금(75만 원/1㎡) 대비 6.8%(5만1000원) 오른 것이다.

권리금을 월별로 봐도 상가 임대차보호법 개정안이 시행된 5월을 기점으로 오름세가 뚜렷했다. 수도권 소재 점포 권리금은 1월부터 4월까지 최저 68만 9000원(3월), 최고 78만 6000원(4월) 범위에서 오르내렸으나 이후 최고 90만 6000원(7월)까지 오르는 등 대체로 강세를 보였다.

이처럼 상가 임대차보호법 개정 이후 권리금이 오름세를 보이고 있는 것은 권리금이 법에 의해 공인됨에 따라 안전한 회수가 가능하다는 인식이 강해졌기 때문으로 풀이된다.

이전까지의 권리금 거래관행은 임차인들끼리 주고받는 금전인 만큼 임대인이 이를 인정하지 않는 경우가 대부분이었다. 이로 인해 권리금을 지불하고 점포를 인수했다가 임대인 요구에 따라 뜻하지 않게 점포에서 퇴거해야 할 경우, 권리금을 되돌려받지 못하는 경우가 많았다.

물론 이런 경우 민사소송 등을 통해 권리금을 임대인에게 청구하는 사례가 있어 왔지만 대부분의 점포 권리매매 시 임대인의 권리금 불인정 조항이 계약서 특약으로 삽입되는데다 잔여 권리금 산정에 대한 기준이 막연해 임차인 입장에서는 만족스런 결과를 얻기가 어려웠다.

결국 영업 외적인 이유로 권리금 회수 기회가 박탈될 수 있다는 리스크가 크게 줄어들면서 역으로 권리금 회수에 대한 안정성이 강화된 것이 임차인 심리 안정에 작용, 권리금 상승으로 이어진 것으로 풀이된다.

아울러 5월 이후 매물로 나온 점포 물량이 급증한 것도 특기할만한 현상으로 분류된다. 통상 점포 권리매매 시장의 연중 최대 성수기는 3~4월과 9~10월이며, 휴가철이 겹치는 7월 점포매물 수가 이처럼 많은 것은 이례적이다.

올 1월부터 4월까지 매물로 등록된 수도권 점포는 3071개로 매달 768개가 등록되는 수준이었으나, 5월부터 7월까지 3개월 동안에는 이보다 600개 가량 더 많은 월 평균 1363개, 총 4088개의 매물이 쏟아져 나온 것으로 파악됐다.

이 또한 권리금 지불 및 회수에 대한 부담이 상당히 줄어듦에 따라 권리금 있는 점포를 찾는 수요자들이 늘어날 것으로 예상한 자영업자들이 권리금을 조금씩 올렸기 때문으로 관측된다.

권리금이 책정된 점포는 시설이나 점포가 소속된 상권, 입지, 단골고객 등에 의해 일정 수준의 매출과 수익이 나오고 있음을 의미하는 만큼 무권리 점포보다 영업여건이 좋은 경우가 대부분이다.

점포라인 김창환 대표는 “그동안 권리금이 가지고 있던 가장 큰 약점은 법적보호를 받지 못한다는 것이었지만 상가 임대차보호법이 잇달아 강화되면서 법 테두리 안에 편입됐다”며 “특히 점포 가치를 판별할 수 있는 객관적 지표로 자리 잡을 것”이라고 설명했다.

김 대표는 “다만 상가 임대차보호법 개정은 임대인 사정과 무관하게 5년 간 안정적으로 영업하면서 권리금 회수 기회를 가질 수 있다는 것일 뿐, 영업부진에도 불구하고 권리금 회수를 무조건적으로 보장한다는 이야기는 아니다”라며 “권리금을 회수하고 나아가 더 많은 수익을 내기 위해서는 매출이 객관적으로 검증된 점포를 찾아 영업이익을 극대화해야 할 것”이라고 조언했다.

신문, 온라인, 모바일로 부동산 정보를 제공하는 벼룩시장부동산(대표 최인녕, land.findall.co.kr)이 20대 이상 온라인회원 545명을 대상으로 설문 조사한 결과 34.9%가 ‘인터넷’을 통해 부동산 정보를 얻는다고 답했다. ‘생활정보지’(32.1%)가 근소한 차이로 그 뒤를 이었으며 ‘중개업소’(26.6%), ‘가족, 동료, 친구’(5.5%)등의 순이었다.

최종 계약 전 직접 살펴보는 매물의 수에 대해 46.8%가 ‘5곳 이상 10곳 이하’의 매물을 본다고 답했으며 ‘5곳 이하’가 33.9%, ‘20곳 이하’가 13.8%였다. 반면 ‘30곳 이하’, ‘30곳 이상’을 본다고 답한 응답자는 각각 4.6%, 0.9%에 불과했다.

이사를 계획한 후 부동산 수집 기간은 집을 사는 매매거래나 전/월세를 구하는 임차거래나 큰 차이가 없었다.

부동산 매매거래 시 부동산 정보를 얼마간 수집 후 계약을 하느냐는 질문에 응답자의 34.9%가 ‘1개월 가량 정보 수집 후 계약’을 꼽았다. 전/월세 등의 임차거래의 경우에도 ‘1개월 가량’ 정보를 수집 후 계약’을 진행한다는 답이 43.1%로 가장 많았다. 매매거래와 임차거래 사이에 부동산 정보 수집 기간이 큰 차이가 없는 것은 매매가격에 비해 임차가격이 가파르게 상승하면서 나타나는 현상으로 해석된다.

부동산 거래를 위해 방문하는 중개업소의 수는 ‘2~3곳’이 38.5%로 가장 많았다. 다음으로 ‘3~5곳’(34.9%), ‘5곳~10곳’(21.1%), ‘1곳’(3.7%), ‘10곳 이상’(1.8%) 이었다.

이사를 준비하면서 가장 불편한 것은 무엇일까? 응답자 48.6%는 ‘마음에 드는 좋은 매물을 찾기가 힘든 것’을 1순위로 꼽았다. 이어 ‘최종 계약 시 잘못 될까 겁난다’(26.6%), ‘중개 수수료와 이사 비용이 아깝다’(15.6%), ‘이사를 하는 것이 힘들다’(9.2%)는 답변이 이어졌다.

한편 이사 갈 집을 살펴 볼 때 가장 중요하게 보는 것은 63.3%가 ‘집의 전체 구조’, 17.4%가 ‘건물의 노후 정도’라고 답했다. 또한 이사 할 때 가장 중요하게 생각 하는 것은 41.5%가 ‘지역이나 위치’라고 답했으며 이 밖에 ‘금액’(37.6%), ‘교통’(16.3%), ‘집 크기’(5.5%)라고 응답했다.

금융감독원은 7월 29일 금융회사에 담보제공되어 근저당권이 설정된 부동산을 사거나 파는 과정에서 매수인이 매도인(채무자)으로부터 통보받은 특정대출 이외에 다른 대출까지 담보책임이 있다는 사실을 뒤늦게 확인하여 재산상 피해를 입는 사례가 지속적으로 발생하고 있어 매매당사자들도 부동산 매매계약을 체결하기 이전에 금융회사로부터 확인서를 제공받아 담보범위를 꼭 확인할 필요가 있음을 유의하길 당부했다.

현재 이에 대한 분쟁은 2013년 23건과 2014년 1월에서 4월까지 6건이 발생했는데, 이는 매매과정에서 금융회사로부터 담보효력이 미치는 대출내역을 제대로 확인하지 않고 부동산 매매계약을 체결하는데 기인한 것이라고 금융감독원은 분석했다. 이에, 금융감독원은 유사분쟁의 선제적 차단을 위하여 현재 국민?기업은행에서 담보범위를 서면으로 제공하는 “담보부동산의 피담보채무 확인서” 제도를 전체 금융회사로 확대 실시하기로 하였으며, 현장에서 부동산 매매를 중개하는 공인중개사들에게도 이러한 내용을 매매 당사자들에게 적극적으로 설명하여 줄 것을 협조요청(한국공인중개사협회에 공문 발송)하였다고 밝혔다.

대표적인 민원사례를 보면, A씨(매수인)는 ‘13.10.5. 경기도 남양주시 소재 토지를 B씨(매도인)로부터 매수하면서 B씨의 담보대출(6억 5천만원)만을 인수하는 조건으로 매매계약을 체결하였는데 은행에서는 B씨의 신용대출(5천만원)까지 전액 상환해야 채무인수가 가능하다고 하고, B씨마저 연락두절되어 재산상 피해(5천만원)가 발생하였다며 민원을 제기하였다고 한다.
이러한 민원의 발생 원인은 첫째, 담보대출에 대한 소비자와 은행 간 인식의 괴리로 금감원은 보고 있는데, 인수한 A씨의 입장은 아파트 등에 근저당권이 설정된 시점에 받은 개별 담보대출에 한하여 담보를 제공했다고 이해하고 신용대출의 경우 담보제공과는 상관없다고 생각하는 경향이 대부분인데, 은행의 입장은 은행 담보대출은 담보물의 가치에 기초하여, 신용대출은 채무자의 신용에 기초하여 취급한 대출이라는 실무상 용어일 뿐 담보책임을 구분하는 기준은 아니라는 인식의 차이때문이라고 보고 있다. 즉 근저당권설정계약서의 피담보채무범위란에 기재된 내용에 따라 담보책임이 있는 대출범위가 결정되기 때문이다.

둘째, 피담보채무범위에 속하는 대출 현황에 대한 정확한 정보제공이 미흡하다는 점이라고 금감원은 분석하고 있는데, 근저당권이 설정된 부동산을 매도하고자 하는 채무자(또는 담보제공자)가 은행에 담보책임이 있는 대출범위를 문의할 경우 대부분 은행이 피담보채무범위를 구두로만 확인해 주고 있어 추후 담보책임이 있는 대출범위를 둘러싼 분쟁의 원인이 되고 있는 것이다.
일부 은행은 매도인과 매수인 간의 대출채무 승낙시 근저당권변경계약서를 작성하면서 피담보채무범위를 서면으로 확정하고 있으나 이미 부동산매매계약서가 작성된 이후라서 매도인이 계약 이전에 매수인에게 알려준 내용과 차이가 나는 경우가 종종 있기 때문이다.

이에 대한 금융감독원의 개선방안은 금융회사에게는 부동산 매매시 분쟁 발생을 선제적으로 차단하기 위하여 현재 국민·기업은행에서 시행 중인 “담보부동산의 피담보채무 확인서”의 서면 발급을 전체 금융권으로 확대 실시하고, 공인중개사에게는 현장에서 부동산 매매를 중개할 때 매도인 및 매수인에게 상기 확인서 제도를 적극적으로 설명하도록 협조를 요청하는 공문을 이미 발송하였으며, 이에 대한 당사자 즉 부동산 매매계약을 체결하기 이전에 금융회사로부터 상기 확인서를 제공받아 담보범위를 꼭 확인해야 한다고 당부했다.

금융감독원은 “은행의 포괄근저당 일괄해소 및 피담보채무 범위 축소 시행(’12.6.25. 발표, ’12.7.2. 시행)”을 통해 은행의 기존 포괄근저당을 일시에 해소하고 피담보채무를 축소하는 등 소비자 권익을 제고하기 위해 노력하고 있다고 밝혔다.

☞ 토막용어

담보부동산의 피담보채무 확인서　:　채무자의 동의를 받아 근저당권이 설정된 부동산의 담보효력이 미치는 대출내역(피담보채무범위)을 이해관계인(담보부동산의 매도인, 매수인 등)에게 서면으로 제공하는 양식